Van der Hart Makelaardij | Vraag & Antwoord

Vraag & Antwoord

Wanneer ben ik in onderhandeling?
Mag een makelaar doorgaan met bezichtigen als men in onderhandeling is?
Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
Wanneer komt de koop tot stand?
Wanneer begint/eindigt de bedenktijd?
Maakt het voor het begin van de bedenktijd uit of er ontbindende voorwaarden zijn overeengekomen?
Moet de ontbinding binnen de bedenktijd schriftelijk gebeuren?
Duurt de wettelijke bedenktijd maximaal drie dagen?
Wat zijn ontbindende voorwaarden?
Wanneer ik de vraagprijs bied, ben ik dan officieel de koper?
Mag een makelaar tijdens de onderhandeling een andere verkoopprocedure gaan hanteren?
Wat is een optie?
Wat betekenen Kosten Koper (k.k.) en Vrij Op Naam (V.O.N.)?
Wat wordt bedoelt met Erfdienstbaarheden?
Wat betekent een executieverkoop?
Wat is de overdrachtsbelasting die ik moet betalen?
Is een voorlopige koopovereenkomst definitief?
Wat is de akte van levering?
Is een schone-grondverklaring altijd nodig?
Is een bouwkundige keuring verplicht?
Wat is een akte van levering?
De makelaar vraagt een "belachelijke" hoge prijs voor een woning. Mag dat?
Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in deze gevallen ook het eerste met mij in onderhandeling gaan?
Zit de makelaarscourtage in de "kosten koper" ?

Antwoord

1	Wanneer ben ik in onderhandeling? U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.
	Terug naar de vragen
2	Mag een makelaar doorgaan met bezichtigen als men in onderhandeling is? De makelaar mag doorgaan met bezichtigen tot het moment dat de koop is gesloten. De makelaar is wel verplicht te melden dat de verkopende partij in onderhandeling is.
	Terug naar de vragen
3	Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen? Ja, de vraagprijs is alleen een uitnodiging tot het doen van een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. De verkoper kan ook kan ook besluiten de vraagprijs te verhogen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen.
	Terug naar de vragen
4	Wanneer komt de koop tot stand? Als gevolg van de nieuwe wet koop onroerende zaken wordt er na 1 september 2003 vanuit gegaan dat de koopovereenkomst tussen verkoper en koper pas tot stand komt, als deze schriftelijk wordt aangegaan. Dit in tegenstelling tot voor 1 september 2003 waarin de koopakte een weergave was van wat de partijen reeds mondeling overeen waren gekomen. Na het tekenen van de koopakte heeft de koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Gedurende deze bedenktijd is het mogelijk om zonder verdere gevolgen de koop te ontbinden.
	Terug naar de vragen
5	Wanneer begint/eindigt de bedenktijd? De bedenktijd begint op de dag die volgt op de dag dat (een afschrift van) de tussen partijen opgemaakte akte aan koper ter hand is gesteld. De bedenktijd eindigt tegen 24.00 uur van de laatste dag die van de bedenktijd deel uitmaakt. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.
	Terug naar de vragen
6	Maakt het voor het begin van de bedenktijd uit of er ontbindende voorwaarden zijn overeengekomen? Nee, ontbindende voorwaarden staan helemaal los van de bedenktijd. Het maakt dus ook niet uit of zij ten behoeve van de koper of de verkoper zijn opgenomen.
	Terug naar de vragen
7	Moet de ontbinding binnen de bedenktijd schriftelijk gebeuren? Nee, als daarover niets is afgesproken is de ontbinding vormvrij en mag er dus ook mondeling worden ontbonden. Partijen mogen nadere eisen overeen komen, zoals schriftelijke ontbinding. Overigens doet een koper er met het oog op het bewijs verstandig aan om de overeenkomst altijd schriftelijk te ontbinden, ook als er geen nadere eisen zijn gesteld.
	Terug naar de vragen
8	Duurt de wettelijke bedenktijd maximaal drie dagen? Nee, de bedenktijd duurt minimaal drie dagen. Omdat de algemene termijnenwet van toepassing is, kan de bedenktijd langer duren dan drie dagen. Op grond van de Wet wordt de bedenktijd zonodig zoveel verlengd dat daarvan tenminste twee dagen deel uitmaken die niet een zaterdag, zondag of een algemeen erkende feestdag zijn. AKTE GETEKEND Op maandag: laatste dag bedenktijd is donderdag Op dinsdag: laatste dag bedenktijd is vrijdag Op woensdag: laatste dag bedenktijd is maandag Op donderdag: laatste dag bedenktijd is maandag Op vrijdag: laatste dag bedenktijd is dinsdag Op zaterdag: laatste dag bedenktijd is dinsdag Op zondag: laatste dag bedenktijd is woensdag
	Terug naar de vragen
9	Wat zijn ontbindende voorwaarden? Geldige redenen, die in het koopcontract zijn vastgelegd, om de koop van een woning te annuleren. Bij de koop van een woning is het gebruikelijk om ontbindende voorwaarden op te nemen voor het verkrijgen van een passende financiering, en (indien van toepassing) voor een huisvestingsvergunning of Nationale Hypotheek Garantie
	Terug naar de vragen
10	Wanneer ik de vraagprijs bied, ben ik dan officieel de koper? Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
	Terug naar de vragen
11	Mag een makelaar tijdens de onderhandeling een andere verkoopprocedure gaan hanteren? Ja, dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandelingen beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. De verkoper dient echter wel eerst eventuele gedane toezeggingen na te komen.
	Terug naar de vragen
12	Wat is een optie? Een optie is een soort eerste recht van koop, geldig voor een termijn die u met de verkoper overeenkomt. Meestal is die termijn enkele dagen. De verkoper mag in de optieperiode geen onderhandelingen voeren met andere potentiële kopers. Doorgaans is er ook nagenoeg overeenstemming over de prijs van de woning tussen de koper en verkoper. Let wel, aan de koopoptie zit geen koopverplichting vast en de verkoper is niet verplicht een optie te verlenen
	Terug naar de vragen
13	Wat betekenen Kosten Koper (kk) en Vrij Op Naam (V.O.N.)? Kosten Koper (k.k) Als u een bestaande woning koopt, krijgt u te maken met Kosten Koper (K.K.). Hierbij gaat het om kosten voor: overschrijving van het kadastraal recht naar de nieuwe eigenaar in het Hypothekenregister van het Kadaster; overdrachtsbelasting; notariskosten voor het passeren van de leveringsakte. Vrij op naam (v.o.n.) Bij een nieuwbouwwoning staat meestal achter de koopsom de term V.O.N. Deze afkorting betekent Vrij op Naam. Dit houdt in dat alle kosten met betrekking tot het verkrijgen van het eigendom van de woning in de koopsom zijn inbegrepen.
	Terug naar de vragen
14	Wat wordt bedoeld met Erfdienstbaarheden? Erfdienstbaarheden zijn lasten waarmee een erf is belast voor het gebruik van een erf, dat aan iemand anders toebehoort. Bijvoorbeeld het recht van overpad.
	Terug naar de vragen
15	Wat betekent een executieverkoop? Een executieverkoop is een gedwongen verkoop van een woning. De reden kan zijn, dat een eigenaar niet meer aan de betalingsverplichtingen voldoet. Indien de eigenaar niet aan betalingsverplichtingen voldoet, kan de geldverstrekker verkoop van het onderpand (het huis) eisen. De openbare verkoop vindt vaak plaats middels een veiling. De geschatte opbrengst van een woning is de executiewaarde. Deze waarde is over het algemeen wat lager, dan wanneer een woning via de reguliere manier zou worden verkocht
	Terug naar de vragen
16	Wat is de overdrachtsbelasting die ik moet betalen? Dit is de belasting die wordt geheven bij aankoop van bestaande woning. Deze bedraagt momenteel 6% van de verkoopprijs van de woning en moet worden betaald door de koper, tenzij anders overeengekomen. Deze belasting maakt onderdeel uit van 'kosten koper'.
	Terug naar de vragen
17	Is een voorlopige koopovereenkomst definitief? Een 'voorlopige koopovereenkomst ', ondertekend door beide partijen, is een definitieve overeenkomst. De koop van de woning wordt daarmee officieel vastgelegd. In deze overeenkomst kunnen ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Indien u zich anders dan door de vastgelegde ontbindende voorwaarden wilt terugtrekken, bent u meestal een boete verschuldigd
18	Wat is de akte van levering? Na het betalen van de koopsom van de woning, de bijkomende kosten en zakelijke lasten (onroerendezaakbelasting en waterschapslasten) ondertekent u de akte van levering bij de notaris en bent u eigenaar van de woning. Deze akte is ook het bewijs van de betaling van de koopsom.
	Terug naar de vragen
19	Is een schone-grond verklaring altijd nodig? Nee, dat is niet het geval. De term schone-grond is niet helemaal juist en kan beter vervangen worden door geschikte grond. Bij iedere gemeente kan nagegaan worden of op een bepaald adres sprake is van een verdachte lokatie (nabij industrie of zit er een (olie)tank in de grond). Als dat het geval is, kan uw makelaar u adviseren over de te nemen stappen. ook als u een bouwvergunning aanvraagt, is de kans groot dat de gemeente om een bodemonderzoeksrapport vraagt.
	Terug naar de vragen
20	Is een bouwkundige keuring verplicht? Soms is voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie een bouwkundige keuring verplicht. Bijvoorbeeld als het achterstallig onderhoud meer dan 10% van de waarde bedraagt of bij vooroorlogse appartementengebouwen. Verder is het niet verplicht maar wel raadzaam om de woning bouwkundig te laten keuren om zoveel mogelijk discussie tussen koper en verkoper te voorkomen. Beide partijen hebben dus een belang!
	Terug naar de vragen
21	Wat is een akte van levering? Dit is de akte die getekend wordt bij de notaris om de eigendom van onroerend goed over te dragen van verkoper aan koper. Deze akte heeft verschillende benamingen: eigendomsbewijs, transportakte, notariële koopakte, titel van aankomst, akte van aankoop e.d. De officiële benaming is akte van levering.
	Terug naar de vragen
22	De makelaar vraagt een "belachelijke" hoge prijs voor een woning, mag dat? De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken - roerende zaken bijvoorbeeld - pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt
	Terug naar de vragen
23	Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning bezichtigt, of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in deze gevallen ook als eerste met mij in onderhandeling gaan? Op deze drie vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen. Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij deze na te komen.
	Terug naar de vragen
24	Zit de makelaarscourtage in de "kosten koper"? Neen. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid "hangt" aan de overdracht van een woning. Dat is de overdrachtsbelasting (6%) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van de verkoper, dus niet dat van de koper. Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen makelaar in te schakelen.
	Terug naar de vragen